 |
| Theo dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, có khả năng các dự án nhà ở sẽ được phân lô bán nền - Ảnh: D.Đ.M |
Nhiều nội dung quan trọng như quy hoạch sử dụng đất, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, giá đất, đền bù giải tỏa... đã được đưa ra lấy ý kiến tại hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai ngày 5.5 tại TP.HCM.
Sẽ có bộ luật hoàn chỉnh vào năm 2011-2012
Tại hội nghị - với sự tham dự của gần 300 Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) các tỉnh phía Nam - Bộ trưởng Bộ TN-MT Phạm Khôi Nguyên cho biết: "Lộ trình hoàn chỉnh các khung pháp lý về đất đai là phải có một Bộ luật Đất đai hoàn chỉnh vào năm 2011-2012, nhưng trước mắt phải gấp rút tiến hành sửa đổi một số nội dung của Luật Đất đai để áp dụng vào tình hình thực tế hiện nay. Đó là các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đền bù giải tỏa, tái định cư và tính toán điều tiết được khoản chênh lệch lợi nhuận từ đất khi thu hồi đất phát triển dự án; xác định giá đất, nhất là các vùng đô thị hóa và giáp ranh đô thị".
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên cũng khẳng định: "Sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ chú trọng đến vấn đề bảo vệ đất trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Phải tính toán được làm sao đến năm 2030, khi dân số tăng lên 150 triệu người cũng phải đảm bảo cung ứng đủ lương thực. Không chỉ thế, phải đáp ứng nhu cầu tiêu thụ lương thực về lâu dài, chứ không chỉ trong một giai đoạn 15-20 năm". Với nguyên tắc phải đảm bảo sửa đổi có lộ trình, tránh tình trạng luật này chồng chéo với luật kia; chỉ sửa những vấn đề nổi cộm, bức xúc; giá đất khi được điều chỉnh phải xử lý, giải quyết được những tồn tại vướng mắc của quá khứ..., Bộ trưởng cho biết: "Việc sửa đổi luật lần này được chuẩn bị hết sức chu đáo để tránh tình trạng khi ban hành lại gặp phải vướng mắc, gây ra sự lúng túng trong khi vận dụng".
Bỏ cơ chế tự thỏa thuận khi đền bù
Theo dự thảo, về vấn đề quan trọng liên quan đến người dân trong phạm vi giải tỏa tại các dự án, Bộ TN-MT đã có hướng đề xuất bỏ cơ chế chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất đối với các dự án có mục đích phát triển kinh tế. Theo Bộ TN-MT, để làm được điều này Nhà nước phải kiện toàn và tạo cơ chế vốn để các Trung tâm khai thác và phát triển quỹ đất (TTKT-PTQĐ) trở thành các đơn vị sự nghiệp có thu. Nhà nước sẽ giao đất cho TTKT-PTQĐ và đơn vị này sẽ triển khai đền bù để tạo quỹ đất sạch, sau đó tổ chức đấu giá đất và chuyển lại phần lợi nhuận vào ngân sách nhà nước để sử dụng cho mục đích phát triển hạ tầng, lợi ích công cộng...
Từ thực tế tại địa phương, đại diện tỉnh An Giang cho rằng: "Nếu Nhà nước đứng ra đền bù thì cũng phải tính toán sao cho sát giá thị trường, nếu không thì tình trạng mặc cả giá cả đền bù giữa chính quyền với người dân vẫn cứ xảy ra. Chẳng hạn, đất nông nghiệp tại một số khu vực thuộc huyện Tân Châu được áp giá 80 ngàn đồng/m2 nhưng người dân cứ đòi 200 -300 ngàn/m2, chính quyền buộc phải cưỡng chế, và sau đó sinh ra khiếu kiện. Vì vậy, cần có một tổ chức thứ ba có khả năng thẩm định giá độc lập, có đủ yếu tố pháp lý. Kết quả định giá của tổ chức này sẽ là giá đền bù giải tỏa".
Nhiều địa phương khác băn khoăn, nếu bỏ cơ chế thỏa thuận thì một tỉnh, thành có hàng trăm dự án, làm sao TTKT-PTQĐ có thể đảm đương hết nổi? Và điều chính yếu là giá đền bù liệu có mang tính áp đặt, có bớt được khiếu kiện hay không hay người dân sẽ lo ngại và bất hợp tác? Bởi họ cho rằng dù sao TTKT-PTQĐ cũng là đơn vị Nhà nước và phương án đền bù được Nhà nước phê duyệt thường có giá thấp hơn các chủ đầu tư đứng ra thỏa thuận đền bù.
Khung giá đất sẽ ban hành 5 năm/lần
Bộ TN-MT cho rằng việc ban hành khung giá đất vào ngày 1.1 hằng năm khiến cho doanh nghiệp thực hiện dự án khó xây dựng được lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn. Mặt khác, mỗi lần xây dựng khung giá đất rất tốn kém công sức, tiền của Nhà nước nên ở dự thảo lần này, Bộ TN-MT chủ trương sẽ xây dựng khung giá đất 5 năm/lần. Ông Trần Thế Ngọc - Thứ trưởng Bộ TN-MT - nêu vấn đề với hội nghị: "Giá đất đô thị thường có biến động rất nhanh, nếu kéo dài 5 năm mới ban hành thì có hợp lý không?". Bà Huỳnh Thị Thảo -Phó chủ tịch UBND quận 5 (TP.HCM) - phát biểu: "Ở quận 5, cứ ngày 1.1 bảng giá đất mới có hiệu lực thì qua tháng 4 là chúng tôi phải khởi động việc xây dựng bảng giá đất cho năm sau. Vì quy trình xây dựng bảng giá đất rất nhiêu khê, phải khảo sát đi, khảo sát lại mất rất nhiều công sức cho nên quy định ban hành bảng giá đất 5 năm/lần là hoàn toàn hợp lý".
Thế nhưng, vấn đề khiến nhiều địa phương lo ngại sẽ gặp khó khăn là mặc dù ban hành 5 năm/lần nhưng bảng giá đất này chỉ sử dụng xuyên suốt trong 5 năm để thu thuế nhà đất, còn đối với các nội dung khác như tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất... nếu bảng giá đất có chênh lệch lớn so với giá đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho sát giá thị trường để áp dụng. "Như vậy thì các địa phương có diện tích đất đô thị hóa hằng năm rất lớn như TP.HCM, Hà Nội và các đô thị khác sẽ phải điều chỉnh liên tục. Đó là chưa kể khi thị trường xảy ra sốt giá nhà đất", phó chủ tịch một quận vùng ven TP.HCM nói.
Nhiều đại biểu cũng đề nghị nên bỏ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp xã, phường vì năng lực của đội ngũ thực hiện quy hoạch cấp xã rất yếu. Một số đại biểu cũng cho rằng nên sớm quy định chỉ cấp 1 giấy chứng nhận đối với nhà đất. "Tôi rất hoan nghênh vì Bộ TN-MT đã có tham khảo mẫu bằng khoán điền thổ trước đây để thiết kế mẫu giấy chứng nhận. Điều này sẽ rất tiện dụng cho người dân khi giao dịch, chuyển nhượng" - một đại biểu nói. |
